시행일로부터 계도기간이 모두 끝난 2024년 6월 1일부터는 주택임대차계약신고를 하지 않으면 처벌(과태료)을 받게 됩니다. 주택임대차계약신고란 무엇이고, 원룸, 오피스텔 등(주택)의 월세, 전세 계약시 주의할 점과 상가 임대시 기본적인 법률지식에 대해 알아보겠습니다.
<차례>
1. 주택임대차계약신고제,
2. 주택의 전.월세 계약 주의사항 등,
3. 상가 임대차보호법
1. 주택 임대차 계약 신고제
1) 주택임대차계약신고란?
임대차 계약 당사자(임대인과 임차인)가 임대차 계약 체결일부터 30일 이내에 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 제도로써 올해(2024년) 6월 1일부터는 이 신고를 하지 않으면 임대인, 임차인 모두에게 100만원이하의 과태료가 부과됩니다. 링크☞동산거래신고등에관한법률28조5항3호
2) 신고의 대상
그렇다고 모든 계약이 신고의 대상은 아니고욤.. 수도권(서울, 경기도, 인천) 전지역과, 광역시, 세종시, 제주시 및 도(道)의 시(市)지역(도 지역의 군은 제외.)이면서, 해당신고 금액이 임대차 보증금을 6천만원 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약(임대차 계약을 갱신시 차임 등의 증감이 없는 경우는 제외.) 건에 대해서만 적용됩니다.
즉 보증금이 6천만원이하이거나 월차임이 30만원이하라면 신고대상이 아닙니다. 또한 해당 지역이 시단위가 아닌 군단위(서천군, 옥천군, 장수군 등)는 금액과 상관없이 신고대상이 아닙니다. 그런데 가평군의 경우는 경기도이기 때문에 해당이 되겠지횸.
3) 신고는 어디에서 하나요?
관할 읍·면·동 주민센터를 방문하여 통합민원창구에서 오프라인으로 신고하거나 부동산거래관리시스템 (링크클릭☞https://rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 신고 가능합니다.
4) 임대인과 임차인 한 명만 단독으로 신고하려면?
원래는 임대인과 임차인이 각각 신고해야 하지만 한 사람만 신고할 수도 있습니다. 임대인과 임차인이 공동으로 서명한 ‘주택임대차계약신고서’에 주택임대차계약서나 입금증 등의 입증서류를 첨부해서 신고하시면 됩니다. 전자신고의 경우는 그냥 각각 하시면 되겠고욤.ㅎ
5) 임차인은 신고를 안 해도 된다?
다른 법률에 따른 신고 등의 의제에 따라서 임차인은 「주민등록법」상 전입신고를 할 때 임대차계약서를 함께 제출하면, 임대차 계약 신고를 한 것으로 보고 있습니다. (링크☞「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제6조의5제1항) 따라서 임차인은 사실상 신경쓸 일이 없고, 임대인은 신경을 쓰셔야 하겠습니다.
근래에 보면 월세는 20인데 관리비가 15 뭐 이런식으로... 임차인이 다달이 내는 돈은 똑같은데 월세는 줄이고 관리비를 부풀린 경우가 태반이잖아요? 그 이유가 이 신고제에서 벗어나기 위함과 동시에 월세수입축소 등에 있는 것입니다. 임차인의 경우 이렇게 되면 안 좋은 게... 연말정산에서 월세세액공제를 받음에 있어 관리비를 제외한 월세만 해당이 되므로 마이너스요인이 됩니다. 아마 다른 부분들도 있을 거예요. 어쨌든 현재로써는 월세와 관리비는 법률에서 따로(별개로) 보고 있습니다.
2. 주택 전.월세 계약 주의사항 등
1) 묵시적 갱신이란?
원룸, 오피스텔, 아파트 등의 주택 전세, 월세에 관하여 예전과 같은 조건으로 자동으로 계약이 연장됨을 묵시적 갱신이라고 하는데, 임차인과 임대인 모두 계약을 해지하거나 아무 말도 안 하고 있으면 묵시적 갱신이 되는 건데... ...
계약갱신청구권과의 차이는 갱신청구권은 단 1회만 사용할 수 있고, 묵시적갱신은 제한이 없다는 것입니다. 때문에 임대한 집에 오래 사실 계획이라면 계약만료시점에서 괜히 갱신청구권을 쓰지 마시고 묵시적갱신으로 계속 자동연장하다가 집주인이 해지를 요구하면 그때 사용하세욤. 그래야 2년 더 사실 수가 있습니다욤.ㅎ
다만 계약갱신청구권도 링크☞주택임대차보호법제6조의3,1항1호및8호에 따라 2기 이상 임차료가 밀리거나 임대인(임대인의 직계존속.비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우는 사용할 수 없습니다.
2) 계약해지에 대해 미리 얘기를 안 하면?
(1) 묵시적갱신은 링크☞주택임대차보호법 제 6조 등에 의거하여, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약조건의 변경이나 해지의 통지를 하지 않으면 성립합니다. 즉 임차인이 계약기간이 끝나는 8월에 이사계획을 가지고 있었는데 계약기간이 끝나는 8월의 2개월 전인 6월까지 집주인에게 얘기를 안 하고 있었다면 집주인은 묵시적갱신을 명목으로 집을 빼주지 않아도 된다는 뜻입니다.
(2) 물론 대개는 계약기간 끝났으니 집주인이 방을 빼주죠. 하지만 법적으로는 그렇지 않아도 되기 때문에 주의가 필요합니다.(그러니 이사갈 게 확실하다면, 웬만하면 전화나 문자로 의사표시를 남기세요.)
(3) 그렇다면, 계약기간 중에 방을 빼고 싶다면? 그건 법률에는 없습니다. 그냥 임대인과 협의해서 임차인 스스로가 집을 내놓고 보통 임대인의 중개수수료(복비)를 대신 납부하는 방법을 사용하고 있죠. 일부는 빨리 방을 빼기 위해서 교차로(생활정보신문) 등에 광고를 하고 새로 올 임차인의 복비까지 대신 내주겠다는 전략을 쓰기도 합니당.ㅎ
3) 묵시적 갱신시 계속 기다려야 하나요?
주택임대차는 계약기간이 법적으로 2년입니다. 월세에서 1년으로 계약을 했다고 해도 임차인은 꼭 1년 후에 나가지 않아도 됩니다. 나가도 되고..(단, 묵시적갱신 주의!) 2년까지는 별다른 갱신없이 그냥 사셔도 되는 거죠. (동법 10조에 따라 임차인에게 불리한 것은 효력이 없기 때문.) 지금 문제는 나가고 싶은데 묵시적 갱신이 돼서 방을 빼주지 않기 때문이잖아요?
그래서 법에서는 묵시적 갱신이 되었다 할지라도 임차인은 임대인에게 계약을 해지시킬 수 있는데 나가겠다고 통지한 날로부터 3개월이 지나면 법적 효력이 발생합니다.(동법 6조의2) 즉 8월에 이사가야 하는데 6월까지 말하지 않았다고 집주인이 방을 빼주지 않는다고 가정할 때, 7월에라도 얘기(통지)를 하면 3개월 후인 10월에는 계약이 해지된다는 뜻입니다.
4) 월세를 두 번 안 냈다고 계약연장을 못해주겠다는데요?
동법 6조2항에서는 2기(期)의 차임을 연체하거나 중대한 과실이 있는 경우, 즉 2달치 월세가 밀리면 계약을 갱신하지 않을 수 있다고 명시하고 있기 때문에 차임(월세)은 꼬박꼬박 내주시는 게 혹시라도 나중에 유리합니다.
5) 계약은 연장하는데 월세를 무지 많이 올린다면?
동법 7조에 따라 차임 등의 증감청구권은 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하며, 기존의 금액에 1/20 즉 5%를 넘길 수 없습니다.(예외적으로 조례에 따라 지역별로 차이는 있을 수 있을 수 있지만.) 원래 월세가 40이었는데 다음 년에 50을 내라 한다면? 위법인 거죠. 5%니까 최고 2만원 올릴 수 있겠네욤.ㅎ
여기에는 맹점이 하나 있는데요... 원룸 등의 월세계약이 왜 1년으로 되어 있는가 하면, 1년으로 계약했다하더라도 임차인은 2년까지는 법적으로 살 수 있다고 했죠? 하지만 증액은 1년 이내에만 하지 못하는 것이기 때문에 1년이 지나면(묵시적 갱신 전에.) 증액(월세를 올리는 게)은 가능하기 때문입니다. 근데 실질적으로 올리는 집주인은 잘 못봤습니다.ㅎ
6) 나가야 되는데 보증금을 안 빼줍니다!!??
(1) 간혹 이런 일이 발생하기도 하는데... 법적 조치를 들어가야겠죰. 가장 쉬운 방법은 지급명령신청을 하는 것입니다. 지급명령이란 채권(빌려준 돈 등)에 대해 법원에서 신속하고 저렴하게 집행해주는 법적약식절차(독촉절차)입니다. 다만 공시송달을 인정하지 않기 때문에 채무자의 실주소지를 모르면 신청할 수 없습니다. 또한 주민등록번호를 몰라도 어렵습니다. 하지만 전.월세 건에 대해서는 계약서에 다 나오잖아요? 그러니까 쉽게 신청할 수 있겠죠.ㅎ
(3) 만약 채무자의 집주소를 모른다면 지급명령은 할 수가 없기에 그럴 때에는 소액심판청구를 하면 됩니다. 단 이 제도는 3,000만원이하의 채권에 대해서만 가능하고요.. 민사사건을 간이한 절차에 따라 신속하게 처리하는 일종의 민사소송입니다. 역시 전자소송에서도 가능하며 비용은 일반 소송보다 저렴합니다.
(4) 보증금을 못받은 채로 이사를 가게 되면 대항력이 사라지는 거 아닌가 싶으실텐데요... 이미 계약이 끝난 상태이기 때문에 그것과는 상관이 없습니다. 대항력이라는 건 그 집에 살고 있을 때(계약이 유지되고 있는 상황) 필요한 것입니다. 소송(지급명령, 소액심판, 민사)과는 무관해욤.ㅎ
7) 부동산중개수수료(복비)
부동산중개수수료(일명 복비)는 상한요율이 법으로(링크☞공인중개사 시행규칙 20조) 정해져 있는데요... 보통 복덕방(중개소사무실)에서는 최고 상한가로 받고 있지만 간혹 착한 곳은 협의 하에 인하를 해주거나 임차인에게는 안 받는 곳도 있습니다. 원래 수수료는 지역별로 차등을 두고 있었는데 조례를 찾아보니 현재는 전국의 수수료가 시행규칙 별표1에 있는 금액과 똑같더라고욤. 각 지자체별 조례는 클릭☞자치법규정보시스템 에서 확인하실 수 있습니당.
복비는 법이 개정될 수도 있고 귀찮기도 하기 때문에 굳이 따져볼 것 없이 계산기(클릭☞네이버부동산수수료계산기)를 사용하면 편합니다용ㅎ 현재, 월세 중개수수료는 보증금 3천에 월세 70이면 대략 30만원, 500에 50이면 22만원, 300에 40이면 14만원, 200에 30이면 11만5천원, 100에 20이면 7만5천원 정도 합니다. 비싸봐야 20~30만원을 넘지 않죰. 아!! 복비 계산할 때도 관리비 부분은 제외됩니다. 월세20에 관리비15라고 하면 그냥 20으로만 계산하는 거죠. 현재으 법에서 말하는 월차임은 순수한 월세만 지칭하고 있습니닷.ㅎ
8) 전세, 월세 사기를 당하지 않으려면?
(1) 확정일자(대항력)
전입신고시 다들 확정일자 잘 받고 계시죰? 당연히 받아두어야 이때부터 내가 선순위가 되는 건데... 확정일자는 다음날부터 대항력이 발생하므로 내가 전입신고하는 날 동시에 혹시라도 임대인이 근저당을 설정해버리면 근저당의 후순위로 밀리기 때문에 금액이 크다면 전입신고 후 등기부등본(현, 등기사항증명서)을 떼보셔서 확인하는 게 좋습니다.
이런 경우를 대비해서 계약서(특약사항)에 "임대인은 임차인의 확정일자(전입신고) 완료일 전까지 근저당설정 등의 행위를 할 수 없고, 위반시 ○○○○책음을 진다." 등의 문구를 적는 게 좋습니다. 물론 집주인은 싫어라 하겠지만 금액이 크다면 고려해봐야 합니다.
(2) 조세미납의 확인
당해세라고 부르는 이 조세(국세, 지방세 등)는 경매진행시 다른 것들보다 우선변제되기 때문에 체불된 당해세가 많으면 후순위로 밀려서 보증금을 다 받지 못할 수 있습니다. 다만 소액임차보증금은 최우선변제금이기 때문에 변제 받을 수 있어욤.
최우선변제금의 금액은 지역별로 차이가 있는데... 현재는 서울 1억6,500만원 이내 범위의 계약중 5,500만원까지, 과밀억제권역 1억4,500만원 이내 범위의 계약중 4,800만원까지, 광역시 등 8,500만원 이내 범위의 계약중 2,800만원까지, 나머지 지역 7,500만원 이내 범위의 계약중 2,500만원까지입니다. 링크☞주택임대차보호법시행령 10조,11조 즉, 대구에서 8,000만원짜리 전세를 얻었다면 선순위와 상관없이 2,800만원은 받을 수 있다는 뜻입니다.
임대인의 조세를 확인하려면 등기부등본에는 나오지 않기 때문에 국세.지방세 완납증명서를 요구해야 알 수 있는데 그게 쉽진 않겠죠? 찝찝하면 은행에서 요구한다고 하고 한 번 달라고 해보는 것도 좋겠습니다. 금액이 크면 클수록.
그리고 등기부등본 갑구에는 소유권이전에 대해 그 등기의 원인을 기재하고 있는데 그걸 보시고 그 등기 원인이 최근에 들어, 특히 상속이나 증여 또는 매매로 되어 있다면(상속세와 증여세) 세금완납을 확인하는 게 좀 더 안전합니다.
(3) 다가구의 경우는 집주인의 말만 믿지 말고 실제로 살고 있는 임차인들을 살펴봅니다. 나보다 먼저 와서 살고 있다면 전부 선순위잖아요? 금액이 높다면 반드시 따져 보시는 게 좋습니다. 특히 등기부에 전세권설정 등이 되어 있는 집(변제능력이 별로 없다고 판단.)은 피하시고욤.. 주택의 시세도 살펴봐야 하겠습니다.(너무 싼 거.. 이상한 겁니닷!!) 법인이나 사업자가 소유주라면 임금채권체불(선순위)까지 신경써야 하므로 웬만하면 법인과의 거래는 피하시고욤.
(4) 사기를 치는 유형으로 이중계약을 하는 경우도 있습니다. 전세 잔금을 치르고 봤더니 같은 집에 세입자가 한 명 더 있다는 등의 사례죠. 이런 식의 사기는 마음먹고 친 것입니다. 뚜렷한 방법은 없기 때문에(당하면 혼자 해결하기 어렵습니다. 전문가의 도움을 받으세욤.ㅠㅠ) 등기부등본을 잘 확인하고 반드시 집주인(계좌)과 대면해서 계약을 진행시켜야 보다 안전합니다.
9) 전월세전환률
전세를 월세로 전환할 때 적용되는 비율(공식)인데요.. 보통은 월차임공식= 보증금×전월세전환율(2.5%)÷12개월로 계산하더라고요. 보증금이 90,000이라고 하면 전환 월세는 187,500이 되는 거죠. 5.5%가 최고하고 하는데... 이 부분은 정확히 모르겠어욤. 구냥 네이버 클릭☞월세전환률계산기로 계산하자욤~~ㅎㅎ
3. 상가건물 임대차보호법
1) 상가임대차법은 아무나 보호 받을 수 있는가?
그렇지는 않습니다. 당연히 사업자등록이 되어 있어야 하고요... 환산보증금[환산보증금= 보증금+월세환산액(월세×100)]범위에 속해야 합니다. 가령 보증금 2억에 월세 300만원이라면 환산보증금은 5억원인 것이죠. 이 환산보증금은 지역마다 조금씩 차이가 있으니 확인하시기 바랍니다. 클릭☞상가임대차법 시행령 2조. (대충 서울이 9억, 광역시가 5억4천, 그밖이 3억7천)
2) 주탁임대차법과의 차이
(1) 주택임대차보호법(약칭 주택임대차법)에 비교하여 상가건물임대차보호법(약칭 상가임대차법)에서 최장 연장할 수 있는 계약 갱신의 기간은 10년입니다. (단, 법 개정 후인 2018년 10월 16일 이후 계약자에 한하고 그 이전 계약자는 종전대로 5년입니다.) 당연히 앞서 1)에 해당하는 상가임차인만 이 법의 적용을 받는 것이에욤.ㅎ
(2) 계약갱신의 요구는 계약만료 최소 1개월 전까지 해야 하는데, (상가임대차법 제10조) 묵시적갱신이라는 문구는 따로 없어도 상가도 계약만료 6개월~1개월 전에 임대인의 계약해지 의사가 없으면 전과 같은 조건으로 계약이 1년간 자동 연장됩니다. 다만 이때 임차인은 계약해지를 통고할 수 있는데 효력은 주택과 마찬가지로 3개월 후 발생합니다.
(3) 계약의 갱신시 임대차의 존속기간은 1년이며, 기간을 정하지 않았거나 1년 미만인 경우에는 1년으로 보되 임차인이 유리하면 미만으로 정한 기간이 유효합니다.(동법15조 강행규정에 따라 주택과 마찬가지로 법에 위반된 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.)
(4) 건물주가 돈을 올려달라고 했을 때, 동법 11조 ③항 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>을 제외하고는 주택과 마찬가지로 동법 시행령4조에 따라 보증금(차임)의 5%를 초과하지 못합니다.
감사합니당^.*
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